トレビアーン、ヌパンです。
新しく物件を見ていると、融資範囲内に良さげなのがありました。
僕の大好きなジャングル物件です！
今回はその物件を買うべきかどうかと、指値を入れる基準を考えました。
- 物件のスペックは昭和50〜60年代築
- 40坪ほどの敷地
- 売値400万円
- G県I市 H町
かなり高いです。
戸建てに400万円なんて無理。笑
でも、考えるべき余地がありましたので、頭の中の整理がてら書いていきます。
- この物件を買うべき理由
- 買わないべき理由
- 返済シミュレーションと利回り
- キャピタルゲインの根拠
まずは買うべき理由を書き出す
最初にこの物件を買うべき理由を書き出します。
- 賃貸需要あり(5万円だとすぐ客付く)
- 実需売りも可能
- 土地値以下の物件
- 市街化で、上下水都市ガスが通ってる
- 融資の取っ掛かりにちょうど良い
- 駅徒歩6分、駐車場あり
- オナチェンで即売れるだろう
これだけ見ると即買いするべきですよね？
しかも、売主さんが遠方に住んでて、相続案件。
次に買わないべき理由を書きます。
この物件を買わないべき理由
次に買わないべき理由を述べていきます。
- そこそこ遠い
- 物件が使えるかわからない
- 指値が効かないとキャッシュがキツイ
- 残置で指値が使えない
ここら辺を総括します。
結局考えてどうするのか
とりあえず内覧ですね。笑
今回はズラした七五三がありスピードが遅いので、売れちゃってる感じ満載です。
逆にこれくらいゆっくりでも買えるとなると、その地域はゆったり物件を探せることになるので、指標にもなるかなーと。笑
もし、内覧してよければ速攻で指値いれます！
信金さんからは「余裕で出ます」と金額はOKもらっているので、妻の与信でいきます。
年内にアパートを買うとしたら、ここは抑えておきたい物件です。
そもそも建物が使えればですが。笑
とりあえずアポを取っている途中なので、暫し待ちます。
もし売れていて玉砕しても、この記事は戒めとしてこのまま残します。
返済シミュレーションと利回り
この物件は融資を引いて買いたいので、借り入れ金額と、返済年数、利回りなどを計算しました。
やっぱり30%は切りたくないんだけど、、、と欲望が強めな計算です！笑
金利は2.5%で計算しています！
400万円の借り入れ
10年返済 月に3.7万円返済 論外
仮に諸経費を込み込みで300万円だとして借り入れたら、返済は月2.8万円
5万円貸しで利回り 20%
250万円 2.3万 25%
200万円 1.8万 30%
借り入れ15年にした場合の返済額
300万円 2万円
250万円 1.6万円
買った値段より高く売れる可能性はある。
でもキャッシュが欲しいから、借り入れ15年、300万円までなら考えようかなと。
理想は200万か250万。
家賃はこの前出てた戸建てが5万円ですぐ客付きしてたから、駐車場×2で6万円スタート予定。
仮に6万円で賃貸が決まるとすると
300万円で利回り24%
250万円で29%
200万円なら36%
これは表面利回りなので、あとは修繕費との相談。
200万円で指値いけるか聞いてダメなら、250で指したいなーと、、、笑
そもそも売主さんと粗方話して決めてあるらしいので、そこがネットなのだろう。
キャピタルゲインの根拠
高く売れると買いた根拠として、同じ市内で文分譲の新築戸建てが普通に売れてること。
過去の売買実績的に現場売り値の坪単価が、最安で売りに出てる。
理由としては弱い？けど、普通に市街化だしアパもマンションもあるから平気かな？と。笑
キャピタルの明確な根拠が出せるようになりたいですなー
自分の中の極論としては
「利回り20〜30%でオーナーチェンジ」
これが基準です！
ここさえ外さなければ、まぁ大丈夫でしょう。
ダメなら永遠にホールドすれば良いだけですし、考え抜いて出した答えなので間違ってたらそれもまた勉強です！
そんな感じで、日曜日は行ってきます！
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