2022/1/6
トレビアーン、ヌパンです。
お正月はずっと二日酔いになりつつ、家のベランダの防水をやりました！
今回は1号物件(売値300万)の指値についてですが、どんな材料で、どのように指値をしたのか解説します。
まず、買う前に買いてある情報からどれくらい引けるのかを試算。
今回のスパイス(指値)の内容はコチラ！
- 解体後更地渡し
- 相続物件、放置プレイ
- 用途変更
- 確定測量後引き渡し
- 残置+雑草
最後になぜ47万円で着地したのかお話ししますので、それぞれの目安の金額と理由から解説していきます。
解体後更地渡し
1番高額で、指値しやすいのが更地渡しだと思っています。
これはポータルサイトなどに載っているので、問い合わせ前にわかるので、確実に見ましょう。
更地渡しで最低でも100万、広い家は200万くらいなら指せます！
なので、「古家付き土地」はお宝の宝庫です！
今後も建築単価、産廃のお金は上がり続けると思うので、より指値しやすくなるかもしれませんね。
更地渡しの場合、不動産屋さんも納得して売主さんに持っていってくれます。
売主さんも手間が減るので、誰一人損しない指値なので、積極的に狙うべきだと思っています。
相続物件、放置プレイ
相続物件も100万円単位で指値が効きます。
特に放置されてるような物件は、売主さんも手放したい傾向が高いと感じます。
放置プレイされてる物件の特徴は以下の通りです
- 植物が荒れ放題
- アンテナが倒れっぱなし
- 何も詳しいことがわからない
物件を見てて、植物がヤバい物件は狙い目です。
用途変更
用途変更もかなりのお金がかかります。
ですが、200平米以下は自分で環境を整えることで、役所に届けを出さなくてもOKです。
不動産屋さんでもこのことを知ってる人は少ないので、そこを指値の材料にしましょう。
ですが、用途変更が記載されてる場合は、建物は何で使われてたのか、直せば使えるのかなどの判断は必要ですので、気をつけて下さい。
確定測量後の引き渡し
確定測量後の引き渡しと記載されている場合もチャンスです。
それなりにお金(20〜50万？)がかかるので、売主負担の場合には
「現状で大丈夫ですよ(ニコ)」
と言えば、その分指値が通りやすいです。
ボロ戸建ては基本的にはホールドして、インカムを取っていく形になると思うので、測量なんて必要ありません。笑
もし、手放す時は物件に稼いでもらったお金でやれば良かとです。
売主さんも出費が減るので抑えられるので、ありがたがられます！
残置+雑草
先程も書いたように、植物が荒れている物件は汚らしいし、誰も見に行きません。
絶賛放置プレイ中なのは確実です。
それに見た目のインパクトが強いので、売主側もどうすれば良いのかわからない人が多いので、指値が効きます。
そして、残置物。
撤去費用として数十万指せます。
「業者に頼むと50万くらいかかると思いますが、コチラでやるので30万円ほど見てもらえませんか？」
これはほぼ100%通ると思います。
残置の撤去は大変ですが、日当に割り戻すと働いてるよりは割りに良い人が大半だと思います。
ジモティーや、クリーンセンターを活用して安く抑えるとより良し！
ボロ戸建て1号が47万円で落ち着いた理由
かなり指値できる理由があるにも関わらず、47万円で着地してしまいました。
最初は30万円で指値を入れました。
そしたら担当さんが若い人で「上司と相談させて下さい」とお持ち帰り。
その後不動産屋さんから
「この金額だと売主さんも、私達も赤字になるので、50万からならなんとか土俵に、、、」
こう言われてしまったら仕方ないですね。
それで47万円で買い付け証明を出しました。
結局、契約日になったら売主さんから死ぬほど感謝されました。
この感じなら30万円でも通ったと思いますが、妄想利回りで50%以上はいけるので、仲介さんには感謝です！
それに仲介手数料が3万円もしないので、取引の時に仲介さんには
「本当申し訳ない。。。」
そんな気持ちしかありませんでした。
コンプラをしっかりしてるので、コンサル料も払えず心苦しいですが、捌けないボロ戸建てがあればご連絡頂ければ、、、笑
このような感じで47万円でのフィニッシュになりました。
コメント