2021/12-22
トレビアーン、ヌパンです
ボロ戸建て投資でも色々と戦略があるのですが、ここを決めるのは本当に重要だと思っています。
投資スタイルですね。
自分は「激安購入、超高利回り」を軸にして考えております。
「負けることがない」このようなスタイルがやはり安心ですし、お金が少ない時には拡大しやすいと思っております。
- 高利回りを選んだ理由
- 将来は減価償却を使う
それぞれ考えをまとめたいと思います。
超高利回りを選んだ理由
まず、激安で購入することを一番の優先順位にしています。
2ケタ万円で家を買えたら、まず負けません。
凄い単純な話、仮に80万円で買ったとしても、月2万円で貸すことができれば、年間24万円
表面利回りは25%程度になります。
この時点で、まず負けないことがわかりますが、80万で買ったのなら、客付けすれば最低でも買った金額では売れるでしょう。
このように安く買えば、どうにかなるだろうと考えています。
実際は80万で買ったなら20万程手入れして、4万円くらいで貸せれば50%近くの超高利回りに化ます。
1号物件は47万円で購入。
諸経費、リフォーム込み込みで100万円以下には抑えて5万円程で賃貸するので、妄想では実質利回り50%程になる予定です。
利回り25%くらいにして売れば、誰かしらは買ってくれるので、キャピタルゲインも見込めます。
この固さがボロ戸建て投資の良い所だと思います。
逆にボロ戸建てに何百万もかけると、その後キツくなることは目に見ていますね。
超高利回りは資本の回収が早いので、拡大スピードも早いのが魅力です。
資本はないけど、スピード感を持って不動産をやっていくには、「激安購入、超高利回り戦略」がピッタリでした。
いずれは新築の減価償却をねらう
ボロ戸建てを続けていくと、キャッシュが常に枯渇している状態が続く可能性が大きいです。
いいボロ戸建てがあれば買ってしまうのが、ボロ戸建てファイターの宿命。笑
ボロ戸建てが4棟程でCFが20万ほどになりましたら、カウンターを当ててアパートを買い、規模を拡大予定。
その後は新築を建てて、減価償却という魔法を使い、お金を残していきたいと思ってます。
ボロ戸建てオンリーだと、絶対的に経費は少なく、税金が高くなり、勿体ないことになるので、ある程度の所で新築を建てるのは避けて通れない道ですね。
ボロ戸建ての戦略まとめ
最後にもう一度おさらいしますと。
- ボロ戸建てでコツコツスタート
- アパートで規模を拡大
- 新築で減価償却を活用
このような戦略で行くのが、退場することもなく、無駄も少なく、確実に大きくしていく戦略なのではないかなと。
というわけで、当分はボロ戸建てを楽しくやっていきます！
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